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Überbauung Jona-Center: Änderungsauflage Gestaltungsplan Jona-Center

Der Stadtrat bringt ab dem 26. Oktober 2017 die erste Teiländerung zum Gestaltungsplan Jona-Center zur öffentlichen Auflage. Die erste Auflage des Gestaltungsplanes Jona-Center erfolgte im April 2014. Nach wie vor sind mehrere Einsprachen hängig, über die nach der Auflage der Änderungen gesamthaft entschieden wird.

Die Bauherrschaft war im Rahmen der Einspracheverhandlungen bereit, den Ein-sprechenden entgegenzukommen. Trotz diesem Entgegenkommen kam mit einem Teil der Einsprechenden keine Einigung zustande. Die Bauherrschaft hat sich deshalb zusammen mit der Stadt dazu entschieden, das ursprüngliche Projekt „YONA“ mit einigen Anpassungen weiterzuverfolgen. Der Stadtrat und die Bauherrschaft sind überzeugt, dass dieses Projekt eine städtebaulich hochwertige Lösung und eine Aufwertung für das ganze Quartier bringt.

Das Jona-Center ist im kantonalen Richtplan als Subzentrum für publikumsintensive Einrichtungen definiert. Deshalb ist die Erstellung eines Sondernutzungsplans gemäss Vorgaben des Kantons zwingend erforderlich. Die Stadt und die Bauherrschaft, namentlich Hans Nef und die Careal Immobilien AG (Amag), haben zu diesem Zweck im Jahr 2011 einen Vertrag abgeschlossen, in dem die Eckwerte eines Sondernutzungsplans festgehalten wurden. Es wurden hohe städtebauliche und quartierbildende Anforderungen an eine neue Überbauung vereinbart. Um hierzu einen möglichst grossen Variantenfächer im von der Stadt eingeforderten Wettbewerb zu erzielen, wurde damals auch eine maximale Gebäudehöhe vereinbart, welche höhere Gebäude als in der heute gültigen Zone K4B ermöglichen soll. Die maximale Ausnützungsziffer wurde jedoch mit 1.68 auf dem Nutzungsmass der Zone K4B mit Sondernutzungsplan belassen.

Das Projekt Jona-Center
Im Jahr 2012 führte die Bauherrschaft einen Architekturwettbewerb durch, woraus das Architekturbüro Pfister Schiess Tropeano & Partner Architekten AG mit dem Projekt „YONA“ als Sieger hervorging.

Mit dem Projekt „YONA“ wird ein attraktives quartierbildendes Zentrum mit städtebaulichen, architektonischen und landschaftsarchitektonischen Qualitäten entstehen. Innerhalb des heutigen Gewerbeareals bietet sich damit die Möglichkeit, dem Ort eine neue und starke Identität zu verleihen, sowohl in städtebaulicher als auch funktionaler Hinsicht. Ziel ist es, ein Quartier mit einer klaren Adressbildung zu schaffen. Die Architektur und Formensprache des Jona-Centers trägt wesentlich dazu bei, die räumliche Qualität des Quartiers deutlich zu steigern. Es entsteht ein Begegnungszentrum mit eigener Identität von vorzüglicher Gestaltung, mit attraktiven Arbeitsplätzen und Wohnungen, wo sich die Bewohner und Nutzer des Quartiers gerne aufhalten und treffen. Die allseitige Durchlässigkeit mit den grosszügigen Nord-Süd- und Ost-West-Durchwegungen vernetzt das Jona-Center optimal mit der Umgebung und stellt die Integration mit den angrenzenden Quartieren sicher. Am Stadteingang von Jona entsteht somit ein markantes und quartierbildendes Zentrum mit bester Wohnqualität. Mit der Ausrichtung der drei Gebäudevolumen wird städtebaulich ein neuer Begegnungsplatz an der St. Gallerstrasse gebildet.

Die Gebäudefluchten entlang der St. Gallerstrasse werden im Erdgeschoss zurückgenommen und als Arkaden ausgebildet, sodass die überdachte Zugänglichkeit zu den Verkaufsflächen gewährleistet ist.

In den Obergeschossen werden vielfältige, attraktive Wohnungstypen entstehen mit Innenhöfen über dem Verkaufsgeschoss. Es entsteht urbanes Wohnen an zentraler Lage. Das Angebot der Wohnungen ist sehr differenziert, von Kleinwohnungen bis zu einzelnen Maisonette-Wohnungen mit 2-geschossigen Wohnräumen.

Die Überbauung wird nach gesamtheitlichem Niedrig-Energiekonzept erstellt. Die Parkierung sowie die An- und Ablieferung erfolgen unterirdisch.

Gestaltungsplan und Teilzonenplanänderung 2014
Im Anschluss an den Projektwettbewerb wurde ein Gestaltungsplan erstellt und von der Stadt im April 2014 öffentlich aufgelegt. Der Gestaltungsplan enthält verbindliche Regelungen zu Ausnützung, Gebäudehöhen, Baufeldern, architektonischer Gestaltung, Umgebung mit öffentlichen Wegen sowie zu Erschliessungen für den motorisierten Verkehr, zur Anlieferung und zum Langsamverkehr. Auf Empfehlung des AREG (Amt für Raumentwicklung und Geoinformation) des Kantons St. Gallen zuhanden des Stadtrats Rapperswil-Jona wurde zudem eine Teilzonenplanänderung aufgelegt, um das städtebaulich überzeugende Projekt mit seinen differenzierenden Gebäudehöhen - unter Beibehaltung der vertraglich geregelten Ausnutzung - realisieren zu können (Zone gemäss Zonenplan K5A anstelle K4B). Sowohl gegen den Gestaltungsplan als auch gegen den Teilzonenplan und den Teilstrassenplan gingen insgesamt 35 Einsprachen ein.

Die Bauherrschaft des Jona-Centers hat bereits vor der Ablehnung des Strassenprojekts Knoten St. Gallerstrasse - Feldlistrasse im März 2017 verschiedene Optionen für das weitere Vorgehen geprüft. Erste Priorität hatten dabei Verhandlungen mit den Einsprechern, mit dem Ziel, sich zu einigen. Die Bauherrschaft war im Rahmen der Einspracheverhandlungen bereit, das Projekt höhenmässig so anzupassen, so dass es der Bauweise mit Sondernutzungsplan in der Kernzone K4B entspricht. Trotz Anpassung des Projekts kam mit einem Teil der Einsprechenden keine Einigung zustande.

Aus städtebaulicher Sicht und Beurteilung wird der Entscheid, am ursprünglichen Sieger-projekt festzuhalten, von allen involvierten Fachstellen sehr begrüsst; ein in die „Breite umgelagertes“ Projekt hätte der geforderten „städtebaulichen Vorzüglichkeit“ nicht mehr entsprochen.

Verkehrliche Aspekte
Für das Kantonsstrassenprojekt im Teilabschnitt Knoten St. Gallerstrasse - Feldlistrasse wurde ein verkehrstechnisches Gutachten erstellt, welches auf die Stadtentwicklung im südöstlichen Gemeindegebiet der Stadt Rapperswil-Jona ausgerichtet war. Aufgrund der Ablehnung des Strassenprojekts musste nach Rücksprache mit dem kantonalen Tiefbauamt ein auf das Projekt YONA bezogenes Verkehrsgutachten erstellt werden.

Dieses spezifisch auf das Projekt YONA ausgelegte Gutachten weist für den Knoten St. Gallerstrasse - Feldlistrasse eine genügende Verkehrsqualität nach. Es berücksichtigt ausschliesslich den Mehrverkehr der bereits bewilligten Bauprojekte im Einzugsbereich des Knotens sowie des Projekts YONA. Diese projektbezogene Sichtweise entspricht den gesetzlichen Anforderungen und wurde vom Kanton als massgebender Referenzzustand bestätigt. Das Projekt YONA verursacht gemäss diesem Verkehrsgutachten einen Mehrverkehr auf den Knoten St. Gallerstrasse – Feldlistrasse von rund 2.1 Prozent oder 45 Mehrfahrten in der massgebenden Abendspitzenstunde.
Unabhängig vom Projekt YONA und weiteren Projekten im Einzugsgebiet des Knotens St. Gallerstrasse – Feldlistrasse und der Feldlistrasse weisen beide Knoten einen hohen Sa-nierungsbedarf auf. Wann das kantonale Strassenprojekt nach dem Nein der Stadt wieder an die Hand genommen wird, ist abhängig von den ausstehenden Entscheiden zur Sanierung und Umgestaltung der gesamten Ost-Westachse.

Auflageverfahren mit geändertem Gestaltungsplan
Die Änderungen am Gestaltungsplan betreffen vornehmlich die Erschliessung der Nachbargrundstücke im Osten (Beibehaltung / „Besitzstandswahrung“ bestehender Zu- und Wegfahrten), eine zusätzliche Notzufahrt ab der Feldlistrasse ausschliesslich für Rettungsfahrzeuge und eine mögliche Überdachung des zentralen Platzes.

Diese Änderungen werden am 26. Oktober 2017 öffentlich aufgelegt und umfassen nur die Abweichungen vom ursprünglichen Gestaltungsplan aus dem Jahr 2014. Nach Ablauf der Auflagefrist wird der Stadtrat die Einspracheentscheide gesamthaft fällen. Ebenso sind die Einspracheentscheide zum Teilzonenplan zu fällen. Anschliessend wird die Teilzonenplanänderung dem fakultativen Referendum unterstellt.
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Datum der Neuigkeit 25. Okt. 2017