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Städtische Pensionskasse plant eine neue Überbauung Säntisstrasse

1. April 2015
Die städtische Pensionskasse ist eine selbständige öffentlich-rechtliche Körperschaft, die die städtischen Mitarbeitenden (ohne Lehrpersonen) sowie die Mitarbeitenden der Stiftung RaJoVita versichert. Die Pensionskasse ist ihren Destinatären verpflichtet, d. h., dass sie das Vermögen unter Risiko- und Ertragsabwägungen sorgfältig und bestmöglich bewirtschaften muss.

Die städtische Pensionskasse hat traditionell einen hohen Anteil an Immobilien. Sie sieht sich derzeit den gleichen Herausforderungen wie alle institutionellen Anleger gegenüber mit Minuszinsen und volatilen Kapitalmärkten. Die Pensionskasse hat einige Wohnliegenschaften in Rapperswil-Jona. Bei sämtlichen Liegenschaften wurden Zustandsanalysen erstellt und ein eigentliches Unterhaltsprogramm erarbeitet. Hieraus ging unter anderem auch die Gesamtsanierung der Liegenschaft Mythenstrasse hervor.

An der Säntisstrasse besitzt die Pensionskasse vier Mehrfamilienhäuser. Bei diesen aus den 1950er-Jahren stammenden Gebäuden zeichnet sich ein hoher Unterhaltsbedarf ab. Aufgrund des Zustandes der Gebäude, der Grösse, der Wohnungsgrundrisse etc. sind grössere Sanierungsmassnahmen nicht mehr lohnenswert. Die Grundstücke sind stark unternutzt.

Die Pensionskasse hat beschlossen, diese Mehrfamilienhäuser abzubrechen und neu zu erstellen. Um einerseits eine architektonisch und städtebaulich überzeugende Lösung zu finden und andererseits ein wirtschaftlich gutes Projekt zu realisieren, hat sie mit Unterstützung der asa, Arbeitsgruppe für Siedlungsplanung und Architektur AG, Rapperswil, einen anonymen Wettbewerb mit fünf eingeladenen Architektur-Teams aus Rapperswil-Jona durchgeführt.

Baugenossenschaft Rapperswil-Jona beteiligt sich an Wettbewerb
Die Baugenossenschaft Rapperswil-Jona besitzt angrenzend an die Grundstücke der Pensionskasse ebenfalls ein Mehrfamilienhaus und für sie stellen sich die ähnlichen Grundsatzfragen. Ihr Grundstück war ebenfalls im Verfahren integriert.

Architektonisch und städtebaulich überzeugendes Projekt mit hoher Wirtschaftlichkeit
Siegreich war das Projekt "ManiMatter" der raumfindung architekten, Rapperswil. Das architektonisch ansprechende Projekt sieht entlang der Säntisstrasse drei Baukörper vor, welche 41 Wohnungen, vor allem 3 ½-Zimmer- und 4 ½-Zimmer-Wohnungen, vorsieht.

Bericht der Jury
Geschickt werden drei gegliederte, viergeschossige Gebäudevolumen präzis und selbstverständlich dem Strassenverlauf folgend auf die Grundstücke südlich und nördlich der Strasse gesetzt. Es gelingt mit einem Versatz den leicht gekrümmten Verlauf der Strasse aufzunehmen und mit den Versatzlängen eine quartiertypische Massstäblichkeit zu erreichen. Die Ausformulierung eines mittig angeordneten Durchganges betont die Zweiseitigkeit des Gebäudes und nutzt geschickt die Situation, gedeckt in die hier angeordneten Veloräume zu gelangen. Die beiden Tiefgarageneinfahrten liegen am westlichen Grundstückende vis-à-vis zueinander angeordnet. Die Längen der Einfahrten scheinen aber unrealistisch kurz zu sein und dürften vor allem im Norden die Erdgeschosswohnung beeinträchtigen. Die Aussenräume werden mit den Loggien und den offenen Treppenhäusern auf interessante Weise stark aufgeladen und beleben den Freiraum. Im Gegensatz dazu umspült das Umgebungsgrün unspektakulär die Gebäude in wohltuender Art und Weise. Der Zwischenraum zu den Nachbarn im Süden bleibt mit seinen angenehmen Proportionen ähnlich zu den heutigen Verhältnissen erhalten. Ein aussenliegendes Treppenhaus im Norden erschliesst effizient in der Regel drei Wohnungen pro Geschoss. Es bildet den volumetrischen Versatz im Norden, während im Süden die Loggia der mittleren Wohnung an diesem Gelenk liegt. So entstehen recht kompakte Baukörper, was sich sowohl auf die Erstellungskosten, als auch auf die Energiebilanz positiv auswirkt. Mit 41 Wohnungen und Separatzimmer gehört es im Vergleich zu den günstigeren Projekten, weist die grösste Hauptnutzfläche auf und bietet angenehm grosszügige Wohnungen. Die Wohnungen sind mehrheitlich nach drei Seiten orientiert. Die mittleren 2.5- oder 3.5-Zimmer-Wohnungen werden "nur" von Süden belichtet, erhalten aber dank dem Versatz noch etwas Morgensonne. Die z-förmige Raumkomposition des Wohnbereiches mit der Loggia in der Verlängerung gibt den Wohnungen ein attraktives und grosszügiges Raumgefühl. Der architektonische Ausdruck der Gebäude wird von den umlaufenden Vordächern und der starken Betonung der Vertikalen in der Fassadenkomposition geprägt. Mit den französischen Fenstern erhält jedes Zimmer einen attraktiven Austritt am Fenster. Insgesamt erscheint die Fassaden eher unruhig und wurde innerhalb des Beurteilungsgremiums kontrovers diskutiert. Weniger wäre mehr. Die Volumetrie mit vier fast identischen Geschossen ist vorteilhaft mit einer mässigen Fassadenfläche, die Hybridkonstruktion mit Betondecken, Holzelementen und hinterlüfteten Faserzementplatten ökonomisch sinnvoll. Hingegen sind die Details der Fassaden, der Balkone und des Dachrands etwas aufwendig. Die Kosten pro m2 Hauptnutzfläche und pro Wohnung sind unter dem Durchschnitt aller Projekte. Das Projekt überzeugt mit einer starken städtebaulichen Setzung und vernetzt sich sehr gut mit dem Quartier. Die Wohnungen weisen eine Grundrisstypologie auf, die mit den Loggien an den Ecken oder im Versatz interessant mit dem Freiraum korrespondieren. Die Wohnungen profitieren grösstenteils von einer dreiseitigen Orientierung und bieten eine interessante Raumanordnung.

Nächste Schritte
Im nächsten Schritt wird das siegreiche Projekt unter Berücksichtigung der Hinweise aus dem Wettbewerb zu einem Vorprojekt und dann Bauprojekt weiterentwickelt. Es sind auch die baurechtlichen Grundlagen für die Auflage des notwendigen Überbauungsplanes vorzunehmen.
Visualisierung Überbauung Säntisstrasse